Ипотечное кредитование - ставки, сроки, условия ..

На что рассчитывать потенциальному заемщику

Хотя ипотечные кредиты и предоставляются под залог недвижимости, тем не менее они являются для банков достаточно высоко рискованными операциями. Это определяется как долгим сроком предоставления денежных средств, так и относительно большими суммами приходящимся в среднем на одного ипотечного заемщика. Кроме того существует и изучается статистика неплатежей по таким кредитам, и ее данные тоже обязывают кредитные организации проявлять осторожность.

Все это является объективной предпосылкой к тому, чтобы кредиторы старались предложить заемщикам условия, способствующие минимизации их рисков и максимизации собственного дохода. Выражается это в высоких процентных ставках и жестких правилах, хотя порой и прикрытых формулировками и дополнениями, частично затеняющими их смысл.

У заемщика цели противоположные, он стремится получить кредит на максимально выгодных для себя условиях. Хотя более правильным в современных российских реалиях будет говорить не о выгоде, а о минимизации финансовых трат и потерь. Поэтому для него очень важно тщательно изучать предложения банков, выбирая самые подходящие и отметая невыгодные.

Выбрать лучшее предложение

Еще на первоначальных этапах сделки, до заполнения и подписи документов необходимо, например, учитывать, что различные доплаты и комиссионные могут взиматься буквально за все процедуры: за рассмотрение заявки, за снятие наличных, составление договоров, которые предлагается подписать - купли-продажи и др. Всегда взимается обязательный страховой взнос, оплачиваются услуги риэлтора. Все это может приплюсовываться к процентам, о которых шла речь при обсуждении кредита, и вылиться в солидную дополнительную сумму. У разных банков такие правила могут отличаться.

Если предполагается погасить взятый долг раньше оговоренного срока, и такая возможность не была предусмотрена в договоре, за это тоже придется заплатить. В принципе, это понятно, ведь банк недополучит от вас некоторую сумму, на которую он рассчитывал, а кроме того, денежные средства им тоже могли быть взяты в кредит и тоже на долгий срок.

Очень важно правильно рассчитать, какую часть доходов заемщик сможет выделять на ежемесячные выплаты. Невыполнение в полном объеме временных обязательств по платежам почти всегда ведет к тому, что находящееся в залоге жилье будет потеряно. В этом условии заключается главный смысл формулируемых банками в договоре правил. Поэтому рекомендуется всегда иметь в запасе легко доступные средства на выплату как минимум трех месячных платежей по кредиту.

Ставки и сроки

В настоящее время нижний предел ипотечных ставок - 8.5% годовых. Реальные цифры колеблется в районе 10-11%, и имеют тенденцию к повышению.

На величину ставок влияет срок выдачи кредита - дешевый кредит и длительный срок понятия мало совместимые.
Более низкие ежемесячные выплаты облегчают жизнь заемщику, поэтому многие стремятся взять ипотеку на более долгий срок. Но при этом увеличиваются затраты в целом, тем более, что кроме возросшей кредитной ставки увеличатся еще и платежи по страхованию рисков ипотечной сделки. Фактически, при длительном кредитовании заемщик оплачивает из своих средств стоимость не одной, а двух или даже трех квартир.

Ставки в размере 8.5% и ниже при достаточном большом сроке кредита можно встретить главным образом в программах социальной направленности или специализированных региональных решениях.
На практике встречаются ипотечные сделки, заключенные на срок от 3 до 35 и более лет.
Довольно частое условие, предъявляемое кредитной организацией при определении срока кредитования - чтобы к моменту завершения программы у заемщика еще не наступил пенсионный возраст.

Первоначальный взнос

Размер первоначального взноса в при ипотечном кредитовании жилой недвижимости в большинстве случаев составляет от 20% до 85% стоимости квартиры или дома.
Обычно имеется прямая зависимость: больше взнос - ниже процентная ставка по ссуде.
По способности заемщика внести собственные средства на первоначальном этапе сделки банк оценивает его кредитоспособность и величину своих рисков. Обычно у банков есть четкая градация изменения ставок на процентные пункты в зависимости от величины первого взноса. Как правило при большом в процентном отношении взносе уменьшается срок погашения кредита.
Кроме того, при большем первоначальном взносе увеличивается вероятность одобрения банком ипотеки данному заемщику.

Ипотека без первоначального взноса тоже возможна. Нередко она встречается в программах с государственной поддержкой. В коммерческих программах она обычно связана с резким увеличением процентной ставки при еще каких-то условиях: дополнительном залоге недвижимости, еще одном кредите и т.д. Вероятность одобрения банком таких займов существенно ниже.