Какой доход нужен для ипотеки
Минимальная заработная платы для одобрения ипотеки в Москве и Подмосковье.
Информация на 1 квартал 2022 года
Банковские эксперты поделились своими сведениями с журналистами издания «Известия».
Из этих данных следует, что для получения ипотеки на покупку однокомнатной квартиры в месяц необходимо зарабатывать минимум:
- 85 тыс. руб. в Москве
- 80 тыс. руб. в Московской области.
Данные значения приводятся для случая, когда ипотеку берет один человек. Для семей семей из двух-трех человек необходимый суммарный доход будет уже выше.
Также на уровень необходимого минимального дохода влияет размер первоначального взноса и срок, на который берется кредит, а также ряд других условий. Поэтому в каждом конкретном случае у банка будет свой подход.
В 2022 году уровень одобрения ипотеки в России будет снижаться, что станет продолжением тенденции, наметившейся во второй половине предыдущего года. По мнению такого авторитетного эксперта, как гендиректор БКИ «Эквифакс» Олег Лагуткин, этот уровень может опуститься ниже 60%. То есть почти половине соискателей ипотечного кредита будет в нем отказано.
Как и в предыдущие годы, решая вопрос об одобрении или отказе в выдаче ипотечных кредитов банки в первую очередь оценивают два параметра: платежеспособность клиента и его кредитную историю.
Конечно, будут приняты во внимание и другие условия: возраст заемщика, место и стаж работы на последнем месте, состав семьи, наличие поручителей. Но первые два фактора более важны.
- С кредитной историей, в теории, все более или менее понятно, по ней кредиторы судят, можно ли этому клиенту доверять; хотя как этот фактор скажется в конкретной ситуации предсказать невозможно.
- Понятие платежеспособности более многогранно.
Если закредитованность, выраженная "показателем долговой нагрузки" (отношением ежемесячных платежей по кредитным обязательствам к доходам) будет выше 0,5–0,6, - взять ипотеку вряд ли получится.
Ключевое слово здесь - "доход". Он учитывается банками еще и в таком аспекте: даже с учетом ежемесячных ипотечных платежи, его должно хватать для поддержания нормального образа жизни.
Процентное соотношение дохода и выплат в последнее время стало более лояльным для заемщиков. Сейчас банк с большей вероятностью одобрит ипотеку, если на ее обслуживание будет уходить 50% дохода семьи. Однако по-прежнему более желательным считается, чтобы этот уровень не превышал 30% дохода.
Величина зарплаты
Если говорить о конкретных цифрах, то, по оценкам экспертов, на 2022 год вырисовывается следующая ситуация:
Для крупных городов в понимании банков хорошим семейным доходом для получения ипотеки будут считаться:
80–100 тыс. руб. и выше.
Для Москвы и в целом московского региона:
150 тыс. руб. и выше.
Что отличает 2022 год от предыдущих
Эксперты отмечают еще два фактора, которые в настоящий момент времени могут сказаться на возможности получить кредит: это профессия и возраст заемщика.
Банки теперь в большей степени обращают внимание на то, в какой отрасли трудится соискатель, — представителям, к примеру, сферы услуг и ресторанного бизнеса, сильнее других пострадавших от нынешнего кризиса, получить одобрение станет труднее.
Что касается возраста, то эксперты ожидают в этом году понижении нижней планки до 22 лет. В то же время для возрастной категории границы, наоборот, сожмутся, - тем, кто старше от 50 лет откажут с большей вероятностью, чем в предыдущие годы.
Что было год назад
1. Как обслуживание ипотечного кредита скажется на уровне жизни семьи, не придется ли отказывать себе в чем-то важном или даже необходимом.
2. Одобрит ли кредит банк, устроит ли его информация, содержащаяся в справке о доходах.
В действительности ответ на оба вопроса будет почти всегда один и тот же, потому что работники банков, принимая решение по одобрению ипотеки, ориентируются именно на возможности заемщика по комфортному ее обслуживанию. А этот показатель стандартно принимается равным одной трети. То есть траты на ипотечные платежи в не должны существенно превышать 30% расходов семейного бюджета.
Второе полугодие 2021
На начало второго полугодия 2021 средний размер рекомендованного семейного дохода для обслуживания ипотеки составил 78,2 тыс. руб. (по данным Национального бюро кредитных историй). За последние полгода в среднем по России этот показатель вырос на 11 процентов (70,3 тыс. руб.) На начало августа 2021 он составляет:
- В Москве - 168,7 тыс. руб.
- В Московской области - 122,7 тыс. руб.
- В Санкт-Петербурге - 105,5 тыс. руб.
- В Приморскм крае - 92,4 тыс. руб.
2021 году с ипотекой легче
Эксперты оценили доступность ипотеки в Москве для семей со средними доходами на начало 2021 года. Оказалось, что ситуация существенно изменилась по сравнению с серединой 2019 года, когда проводилось подобные исследования. Изменения стали возможны благодаря запущенной правительством программе льготной ипотеки.
Если в 2019 году доход семьи будущих московских ипотечников должен был составлять как минимум 152 тыс. рублей, то к 2021 году пороговое значение снизилось всего до 60 тыс. рублей.
Эксперты исходили из предположений, что на уплату ипотечных взносов будет уходить около 40 процентов от зарплаты. Также учитывалось, что сделку будет заключена на этапе строительства дома, что ставки по ипотеке для зарплатных клиентов, как правило, ниже, и еще представится возможность участвовать в акциях и получить специальные скидки и для покупателей-ипотечников от самих застройщиков.
1. Показатель рекомендованного семейного дохода по регионам России
Эксперты Национального бюро кредитных историй рассчитали минимально необходимую величину ежемесячных поступлений в семейный бюджет для относительно комфортного обслуживания ипотечного кредита в 2019 году.
Таблица 1. Рекомендованный семейный доход по регионам с наибольшими объемами портфелей ипотечных кредитов (тыс. руб.)
2. Даст ли ипотеку банк?
В исследовании, проведенном ипотечным банком «ДельтаКредит», за основу брались средние по стране параметры выдаваемых ипотечных кредитов. Чтобы оценить вероятность положительного или отрицательного ответа достаточно ознакомиться с данными в таблице. Хотя исследование проводилось около года назад, приведенные данные остаются достаточно актуальными и, уж во сяком случае, полезными для ознакомления.
Полезная информация
- Общие требования к доходу для оформления ипотеки
- Если зарплата маленькая...
Подробнее
Средний суммарный доход членов семьи, необходимый для оформления ипотеки по регионам России
| Регион России | Ср. цена кв. метра | Платеж по кредиту/мес. | Необходимый доход |
| Республика Калмыкия | 28 854,79 | 13 941,15 | 27 882,31 |
| Смоленская область | 30 536,68 | 14 753,76 | 29 507,51 |
| Брянская область | 31 863,47 | 15 394,79 | 30 789,59 |
| Республика Марий Эл | 33 446,35 | 16 159,56 | 32 319,12 |
| Кабардино-Балкарская Республика | 33 481,99 | 16 176,78 | 32 353,56 |
| Республика Адыгея | 33 797,23 | 16 329,09 | 32 658,17 |
| Курская область | 34 016,55 | 16 435,05 | 32 870,10 |
| Астраханская область | 34 802,99 | 16 815,02 | 33 630,04 |
| Республика Северная Осетия - Алания | 35 272,07 | 17 041,65 | 34 083,31 |
| Чувашская Республика | 35 553,38 | 17 177,57 | 34 355,14 |
| Оренбургская область | 35 697,55 | 17 247,22 | 34 494,45 |
| Алтайский край | 36 063,30 | 17 423,93 | 34 847,87 |
| Волгоградская область | 36 847,88 | 17 803,00 | 35 606,01 |
| Ульяновская область | 37 683,77 | 18 206,86 | 36 413,73 |
| Челябинская область | 37 882,22 | 18 302,74 | 36 605,49 |
| Саратовская область | 37 989,25 | 18 354,46 | 36 708,91 |
| Вологодская область | 38 278,79 | 18 494,35 | 36 988,69 |
| Республика Алтай | 38 378,15 | 18 542,35 | 37 084,70 |
| Самарская область | 38 571,76 | 18 635,89 | 37 271,79 |
| Рязанская область | 38 945,64 | 18 816,53 | 37 633,07 |
| Псковская область | 39 122,13 | 18 901,80 | 37 803,61 |
| Карачаево-Черкесская Республика | 39 231,21 | 18 954,51 | 37 909,01 |
| Новгородская область | 39 471,22 | 19 070,47 | 38 140,93 |
| Кировская область | 40 151,33 | 19 399,06 | 38 798,12 |
| Кемеровская область | 41 109,00 | 19 861,76 | 39 723,52 |
| Пензенская область | 41 348,91 | 19 977,67 | 39 955,34 |
| Республика Мордовия | 41 444,87 | 20 024,03 | 40 048,07 |
| Чеченская Республика | 41 488,08 | 20 044,91 | 40 089,82 |
| Ростовская область | 41 572,40 | 20 085,65 | 40 171,30 |
| Омская область | 41 882,88 | 20 235,66 | 40 471,31 |
| Краснодарский край | 42 644,37 | 20 603,57 | 41 207,14 |
| Удмуртская Республика | 42 789,30 | 20 673,59 | 41 347,19 |
| Ставропольский край | 42 827,01 | 20 691,81 | 41 383,62 |
| Забайкальский край | 42 829,68 | 20 693,10 | 41 386,20 |
| Воронежская область | 43 219,83 | 20 881,60 | 41 763,21 |
| Иркутская область | 44 748,42 | 21 620,14 | 43 240,28 |
| Ярославская область | 45 456,04 | 21 962,02 | 43 924,05 |
| Белгородская область | 45 551,46 | 22 008,13 | 44 016,25 |
| Томская область | 46 517,47 | 22 474,85 | 44 949,71 |
| Новосибирская область | 47 024,38 | 22 719,77 | 45 439,53 |
| Республика Карелия | 47 228,57 | 22 818,42 | 45 636,84 |
| Красноярский край | 47 343,62 | 22 874,01 | 45 748,01 |
| Республика Башкортостан | 49 892,65 | 24 105,57 | 48 211,13 |
| Калининградская область | 50 879,36 | 24 582,29 | 49 164,59 |
| Приморский край | 52 241,15 | 25 240,24 | 50 480,48 |
| Республика Татарстан | 52 429,08 | 25 331,04 | 50 662,08 |
| Амурская область | 53 217,91 | 25 712,16 | 51 424,32 |
| Пермский край | 53 674,21 | 25 932,62 | 51 865,24 |
| Ханты-Мансийский автономный округ-Югра | 54 444,60 | 26 304,84 | 52 609,67 |
| Хабаровский край | 57 901,03 | 27 974,80 | 55 949,61 |
| Ленинградская область | 58 016,25 | 28 030,47 | 56 060,95 |
| Свердловская область | 58 476,54 | 28 252,86 | 56 505,72 |
| Нижегородская область | 60 456,65 | 29 209,55 | 58 419,10 |
| Ямало-Ненецкий автономный округ | 68 222,83 | 32 961,77 | 65 923,54 |
| Сахалинская область | 69 132,21 | 33 401,13 | 66 802,27 |
| Республика Саха (Якутия) | 71 862,18 | 34 720,12 | 69 440,23 |
| Московская область | 83 054,68 | 40 127,76 | 80 255,51 |
| Санкт-Петербург | 88 898,99 | 42 951,43 | 85 902,86 |
| Москва | 110 663,75 | 53 467,04 | 106 934,08 |
Какие требования и условия по величине дохода предъявляют банки при оформлении ипотеки?
Согласно Федеральному закону «Об ипотеке» каждая заявка на ипотечный кредит рассматривается в отдельном порядке, и финансовые возможности потенциального заемщика оцениваются индивидуальным образом, в соответствии с правилами, принятыми в кредитном учреждении.
Общее правило, которым обычно руководствуются все банки, сформулировано исходя из здравого смысла и подтверждено многолетней банковской практикой:
На ежемесячные платежи по ипотечному кредиту заемщик должен тратить не больше половины своего заработка. При этом, особенно в случаях невысоких доходов заемщиков, часто в расчет берется такой индикатор доступности ипотечного кредитования как "Показатель рекомендованного семейного дохода", рассчитываемый по соотношению ежемесячных платежей к ежемесячным доходам - "один к трем".
Разумеется, некоторые отклонения в ту или другую сторону считаются допустимыми.
В действительности, как подсчитали аналитики, средняя российская семья тратит на погашение ипотеки более половины суммарного дохода, - 52%. При этом для московской семьи это значение составляет 59%. Понятно, что разница связана с более высокими чем в среднем по стране заработками москвичей.
Если зарплата маленькая
Другие доходы или иные возможности обеспечения кредита
Документально подтвержденная официальная зарплата заемщика некоторое время назад была обязательным требованием для получения ипотеки практически во всех банках. Теперь ситуация в значительной степени изменилась. В частности, Сбербанк предоставляет возможность получения ипотечного кредита без подтверждения дохода и занятости. Декларирует такую возможность и ВТБ: здесь есть программа ускоренного получения кредита по двум документам - «Простая ипотека» без подтверждения дохода (по двум документам: паспорту РФ и СНИЛСу - свидетельству пенсионного страхования).
Конечно, это не означает что банки будут необоснованно рисковать своими деньгами. Просто в этих случаях они поросят предоставить другой пакет документов и выдвинут заемщику иные требования по обеспечению кредита. Таким образом, заменой справки по форме 2-НДФЛ с последнего места работы и справки о доходах по форме банка могут стать:
- Оформление в залог иного объекта недвижимости для обеспечения по кредиту
- Предоставление гарантий созаемщиков или поручителей
- Документы, подтверждающие иные доходы, например, от сдачи в аренду жилого помещения или иной недвижимости, предпринимательской деятельности, получение дивидендов от имеющихся акций или иных ценных бумаг...
Кредитная истории клиента, которую ипотечный банк изучит в обязательном порядке, тоже является фактором, который будет способствовать или наоборот препятствовать положительному решению.
Какие еще варианты
Если официальные доходы заемщика ниже установленных банком по своим ипотечным предложениям, остаются возможности договорится об изменении условий кредитования:
- Можно предложить банку увеличить первоначальный взнос и, тем самым, уменьшить сумму ежемесячных платежей.
Именно увеличенный первоначальный взнос в размере от 40% и выше необходимо внести соискателям «Простой ипотеки» ВТБ без подтверждения дохода.
Для уплаты первоначального взноса соискатели ипотеки нередко берут потребительский кредит в другом банке.
- Можно обратиться в банк с просьбой об увеличении срока ипотеки – поскольку в этом случае ежемесячные взносы станут меньше, могут быть облегчены и требования к зарплате.
- Часто в таких случаях рассматривается вариант приобретения более дешевой квартиры.
- Следует изучить возможность участия в какой-либо субсидируемой государством льготной ипотечной программе (молодым семьям, военным пенсионерам, "ипотека с государственной поддержкой"...)
- Также надо следить за акциями банков и компаний-застройщиков, их особыми предложениями. К примеру, в Сбербанке могут быть предоставлены более лучшие условия клиентам-участникам своего зарплатного проекта.