Как избежать опасностей при покупке "вторички". Чек-лист

Покупка жилой недвижимости - важное событие в жизни каждого человека. Решение о нем принимается не сразу, а сам объект выбирается взвешенно, в скрупулезном сравнении с другими предложениями на рынке. Но когда выбор, казалось бы, сделан, возникает еще одна проблема, с которой надо определиться: на достаточном ли уровне окажется юридическая и финансовая чистота сделки, не несет ли она какие-то опасности для покупателя? Moneyinformer собрал рекомендации экспертов, которым желательно следовать. Вот они:

Чек лист от Moneyinformer

Следует проверить финансовое положение продавца, - не является ли он банкротом.
Надо выяснить, состоял ли продавец на момент покупки в браке. Если состоял, то будет иметь место режим совместной собственности. В таком случае необходимо получать согласие супруга на продажу, заверенное у нотариуса.

Если супруги заключали брачный договор или соглашения о разделе имущества, такие документы желательно проверить на предмет соблюдения прав и интересов сторон. Не участвовавший в продаже квартиры экс-супруг вполне может попытаться оспорить сделку в суде.
Следует выяснить вопрос, как приобреталась квартиру. Это могло быть по договорам ДДУ, купли-продажи или мены. Если сделка совершалась недавно, возможно, взаиморасчеты между сторонами не были до конца произведены. Возможно также, что сделка совершалась по принуждению на кабальных условиях. Возможно права предыдущих владельцев не были соблюдены.
Особого внимания заслуживает случай, когда квартира приобреталась по ипотеке с использованием материнского капитала, поскольку при этом собственностью должны быть наделены дети. Здесь будет иметь значение остаток средств на счете маткапитала, количество детей и их возраст. В общем, в данной ситуации без консультации юриста не обойтись.
Также следует учитывать, что если квартира приобреталась с предоставлением жилищной субсидии, могут иметь место ограничительные меры, и их наличие надо обязательно проверить.
Если квартиру продает наследник прежнего владельца, надо выяснить, наследником какой очереди он является. Также следует разобраться, какой вид наследования имел место - по закону или завещанию, - и кто по завещанию был заявлен в качестве наследника. Возможно были отказы от наследства, или в нем есть обязательная доля, пока не использованная.
Если свою квартиру нынешние владельцы получили по договору дарения, следует выяснить, жив ли еще даритель, а так же основания, по которым он это совершил. Надо учесть, что в некоторых ситуациях право владения подаренной недвижимостью может впоследствии быть оспорено в суде. Это касается в первую очередь дарений от пожилых людей, от посторонних людей, случаев, когда собственник подарил квартиру непосредственно перед своим уходом из жизни.
Почти половина, если не большинство выставляемых на продажу вторичных квартир, это те, что были в свое время приватизированы. А при приватизации могли быть не учтены права детей. В частности, следует проверить, не были ли несовершеннолетние выписаны и сняты с регистрационного учета позднее чем за 6 месяцев до приватизации.

Также осложнить ситуацию с такими квартирами могут те лица, которые отказались от приватизации, но после продажи будут иметь право в ней проживать. Это происходит в тех случаях, когда такие граждане на момент совершения сделки купли-продажи были в этой квартире зарегистрированы.
Иногда оказывается так, что квартира, кажущаяся желанным вариантом для приобретения, оказывается в залоге. Это не будет непреодолимым препятствие для покупки, даже в случае использования ипотеки, но такая сделка потребует тщательного подхода и проработки с участием банка. Надо будет выкупить квартиру из-под залога и одновременно оформить права нового собственника.
Еще одна возможная проблема - в квартире ранее была совершена перепланировка. Некоторые перепланировки можно узаконить, другие нельзя. Тут покупателя должен принять решение, готов ли он взять на себя риск по возможному отказу в оформлении перепланировки и несению затрат на приведение жилища в доперепланировочное состояние.
Готовясь к покупке, следует не забыть о таком вопросе, как юридическое освобождение жилплощади. Этот пункт с указанием сроков желательно включить договор купли-продажи, поскольку сам по себе договор не является причиной для снятия с регистрации проживающих граждан, не обратившихся с личным заявлением о снятия с учета. Лучшим вариантом, конечно, станет, если на дату продажи квартиры в ней никто уже не будет зарегистрирован.
Один из моментов сделки по покупке потенциально является самым опасным. Это передача денежных средств от покупателя продавцу. Наиболее безопасными способами сейчас считаются депозит у нотариуса или безналичные расчеты. Использование банковской ячейки или аккредитива будет менее надежным.

Как видим, "правильная" покупка - процесс довольно непростой, трудоемкий, требующий как усилий, так и временных затрат. Часто именно поэтому многие покупатели обращаются за помощью к риелторским агентствам, которые, работая по своим чек-листам, гарантируют юридическую чистоту и финансовую безопасность сделки. Ну а если ошибутся они, то компенсируют потери покупателю за свой счет. Однако этот пункт должен быть четко зафиксирован в договоре с риелторской компанией.