Оспаривание кадастровой стоимости квартиры -
как и где

Кадастровая стоимость объекта недвижимости и, в частности, квартиры, должна быть близка к рыночной стоимости. В теории, по замыслу авторов проводимой в России реформы, она должна ей в точности соответствовать. На практике это бывает не совсем так, при ее оценке могут быть допущены ошибки. Однако учитывая то, что в большинстве российский регионов налог на имущество физических лиц рассчитываться именно исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения, а 1 января 2020 года это положение будет касаться абсолютно всех россиян-налогоплательщиков, вопрос о возможной ошибке и методах ее устранения приобретает большую актуальность.

Узнать кадастровую стоимость квартиры

Фактически, собственникам жилья придется платить новый налог, который в разы, если не в десятки раз больше прежнего. И здесь величина кадастровой стоимости квартиры является как раз той величиной, которая определяет, будут ли выплаты по налоговым извещения для собственника подъемными или нет. Особенно остро стоит вопрос для тех, кто владеет большим количеством квадратных метров или кому посчастливилось проживать в престижных районах, где жилая недвижимость стоит дорого. И налоговая база (стоимость жилого помещения) у них большая, и ставки налога на имущество высоки. В Москве налоговые ставки такие:

- 0,1% для квартир стоимостью до 10 млн руб.

— 0,15% для квартир стоимостью от 10 до 20 млн руб.

— 0,2% для квартир стоимостью от 20 до 50 млн руб.

— 0,3% для квартир стоимостью от 50 до 300 млн руб.

Ставки налога на имущество физлиц по регионам России

Естественно, у каждого собственника возникает вопрос: а нельзя ли оспорить и снизить кадастровую стоимость их жилья. Тем более, если есть подозрения, что она рассчитана неверно, с ошибкой, или просто несправедливо. Moneyinformer.ru попытался обобщить мнения специалистов.

Сложно, но возможно

Закон «Об оценочной деятельности» предусматривает возможность пересмотра результатов кадастровой оценки.

В качестве основания для переоценки приводятся два возможных случая, которые несколько упрощенно можно изложить так:

- при определении кадастровой стоимости объекта недвижимости учитывались недостоверные сведения о нем;

- на ту дату, по состоянию на которую устанавливалось кадастровая стоимость, рыночная стоимость объекта недвижимости была другой.

Фактически в обоих случаях собственнику жилья придется доказывать почти одно и то же: что при оценке его квартиры произошла ошибка - либо чисто техническая, вроде описки или занесения данных не из той строки; либо были не учтены или неверно истолкованы какие-то характеристики, рыночные качества квартиры.

Куда обращаться

В настоящее время владелец недвижимости для оспаривания результатов ее кадастровой оценки может выбрать между двумя вариантами:

- Обращение в "Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости";

- Обращение в суд.

Комиссии Росреестра

Большинство экспертов рекомендует физическим лицам сначала обращаться в комиссии. Они созданы и функционируют при каждом управлении Росреестра по субъектам Российской Федерации. Для заявителя это гораздо более дешевый вариант, поскольку при подаче заявления не придется платить никаких пошлин и сборов; хотя для того, что бы собрать и подготовить необходимые для обращения документы скорее всего придется оплатить работу сторонних специалистов.

Если же результатом рассмотрения поданного заявления комиссией будет отрицательный ответ - это не станет препятствием для последующего обращения в суд.

Еще одним положительным моментом обращения в комиссию росреестра является быстрое по сравнению с судебной процедурой разрешение спора - один месяц против минимум двух в суде.

Необходимые документы

для представления в "Комиссию по рассмотрению споров о кадастровой стоимости"

- Заявление (примерная форма приведена на сайте Росреестра)

- Кадастровая справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащую сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;

- Нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости;

- Документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости

или, в зависимости от основания, по которому подается заявление о переоценке

- Отчет об оценке объекта оценки (отчет об определении рыночной стоимости), составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа.

- К заявлению могут прилагаться иные документы в необязательном порядке.

Как найти, где находится комиссия ?

Комиссии созданы и работают при каждом управлении Росреестра по субъекту Российской Федерации.

Уточнить информацию можно в филиалах ФГБУ «ФКП Росреестр» по субъектам РФ.

Оспаривание в суде

Физические лица могут сразу обращаться в суд, без предварительного обращения в комиссию. Для юридических лиц возможность оспаривания кадастровой стоимости в суде становится доступной лишь после отклонения

заявления о пересмотре кадастровой стоимости комиссиями Росреестра (либо если заявление не было рассмотрено в установленный срок).

Согласно закону об оценочной деятельности, такие обращения в суд должны происходить по правилам Кодекса административного производства. Фактически, это означает, что представлять интересы заявителя должен будет квалифицированный юрист.

Судебные и другие расходы

Значительную часть денежных трат уйдет на оценку кадастровой стоимости объекта недвижимости, причем очень возможно, что за нее придется заплатить дважды. Сначала оценочной организации - ведь без отчета об оценке рыночной стоимости обращение в суд не имеет смысла - с чем же тогда сравнивать кадастровую стоимость. В какое количество денег обойдется для истца такой отчет очень сильно зависит от "статуса" компании - ее известности, авторитетности и раскрученности имени; а как "статус" может помочь положительному решению дела - вопрос открытый.

Второй раз за оценку, вполне вероятно, придется заплатить, когда суд, не удовлетворенный качеством отчета оценщика (а так чаще всего и бывает), назначит судебную экспертизу. Суд нередко возлагает на истца стоимость судебной экспертизы даже в случае вынесения решения в пользу истца (стоимость судебной экспертизы может достигать 100 тыс. руб. и более).

Заявленные истцом расходы на юридическую помощь в случае положительного решения должны возлагаться на ответчика, однако суд может уменьшить их величину (юридических услуги по представлению интересов истца в суде и подготовке документов обойдутся не менее. чем в 50 тыс. руб.)

Придется также оплатить нотариальные сборы.

Госпошлина - самая незначительная часть судебных расходов - 300 руб. с физического лица.

Стоит ли связываться

По статистике Росреестра за первые 10 месяцев этого года в случае положительного судебного решения снижение кадастровой стоимости составляет приблизительно на 48%. В принципе, это лукавая статистика, потому что значительно снижение стоимости одного очень дорогого объекта недвижимости может нивелировать в отчете оставшиеся без изменения оценки десятков небольших квартир. Независимые эксперты называют меньшие цифры: 35–40%.

Согласно тем же данным Росреестра результаты рассмотрения исков в судебном порядке свидетельствуют о подавляющем превалировании удовлетворенных требований над неудовлетворенными. Правда, большинство из учтенных обращений в суды было от юридических лиц, а не физических.

Практика рассмотрения таких дел в суде показывает, что судебная экспертиза, а потом и судебное решение часто назначает медианное значение кадастровой стоимости - промежуточную величину между оспариваемой и той, которую желает добиться заявитель, предоставляя свой отчет об оценке.

Поэтому необходимо взвесить, перекроит ли выгода от налоговой экономии расходы на ее оспаривание.

Еще один аспект проблемы - после снижения кадастровой оценки стоимость квартиры при ее продаже скорее всего станет меньше. Если вариант продажи в обозримом будущем не исключается - Moneyinformer.ru не советует заниматься переоценкой.

Следует учесть

Оспаривать кадастровую стоимость объекта недвижимости его владельцу будет наиболее выгодно как можно ближе к сроку ее определения или пересмотра. Налог по новым, измененным значениям будет рассчитываться с того года, в котором было подано заявление о ее переоценке.

Стоит иметь в виду, что утвержденная кадастровая стоимость имеет минимальный и максимальный срок действия. В Москве это два года и пять лет. Большой вопрос, стоит ли начинать заниматься ее пересмотром, если в недалеком будущем она и так будет изменена.