Как правильно подарить квартиру
Договор дарения — популярный способ передачи прав собственности на недвижимое имущество. Он прост в оформлении, во многих случаях при его заключении можно не обращаться к нотариусу или юристам. Если он заключается между близкими родственниками, то будет безвозмездным, то есть одаряемому не потребуется платить налоговый сбор.
Если одаряемый близким родственником не является, ему придется заплатить подоходный налог в 13% с кадастровой стоимости квартиры. Но связанные с использованием этого договора удобства нередко служат поводом к тому, что он только маскирует фактическую продажу квартиры.
Из этого проистекают некоторые нюансы, которые впоследствии могут привести к тому, что договор будет оспорен в суде и признан недействительным. Другие моменты, которые иногда приводят к тому же результату, могут быть связаны с несоблюдением правил и порядка действий, определенных законодательством.
При дарении недвижимости несовершеннолетним или не близким родственниками возникают дополнительные сложности. Кроме того, такие квартиры потом будет труднее продать.
Важные особенности договора дарения
недостаточное внимание к которым скажется на его юридической значимости и шансах не быть оспоренным
- Договор должен быть заключен в письменной форме.
- Он должен быть зарегистрирован в Росреестре.
- Этот договор - двусторонний. Для дарения требуется согласие одаряемого. В договоре обязательно должна иметься фраза следующего смысла: "я, одоряемый, дар принимаю", и он должен быть подписан обеими сторонами.
- Этот договор - безвозмездный. Между его сторонами не должно быть каких-то отношений или действий, которые можно трактовать как сделку с денежной составляющей или иной взаимной выгодой. В таком случае договор с большой вероятностью будет расторгнут судом, если таковой будет кем-то инициирован.
- Еще одно требование к договору - он должен быть заключен при жизни дарителя. Составить его, подписать, но не передать на регистрацию, - так нельзя, впоследствии он будет считаться ничтожным.
- В связи с этим возникает аспект, на который имеет смысл обратить внимание, если дарение производят старенькая бабушка или дедушка. По закону сделка считается совершенной с момента передачи дара одаряемому. Поэтому желательно еще составить акт приема-передачи квартиры. В принципе, это не обязательный документ, но он поможет с регистрацией договора через суд, если даритель не успел зарегистрировать переход права собственности при жизни.
Квартиру дарят несовершеннолетнему
Различают два случая:
- Несовершеннолетнему больше 14 лет, но еще нет 18. У него уже есть паспорт. Подписывает договор и заполняет другие необходимые документы он сам. Но делает это с согласия родителей или опекуна. В договоре должна присутствовать фраза: "...я, «одаряемый», действующий с согласия своей матери (своего отца, опекуна)..." Паспортные данные и подпись родителя (опекуна) тоже должны быть в договоре. Необходимо и личное присутствие этого человека, как и одаряемого несовершеннолетнего, при передаче документов на регистрацию.
- Ребенок малолетний, ему еще не исполнилось 14 лет. Непосредственного участия в сделке он не принимает, его присутствие при подаче документов не требуется. Договор дарения подписывают родители. В нем имеются их паспортные данные, и данные из свидетельства рождения ребенка. В договоре должны присутствовать фразы следующего смысла:
"...я, действующий за своего малолетнего сына (дочь)...", "...от имени своего малолетнего сына (дочери) принимаю в дар..."
Форма договора
Договор дарения разрешается оформить самостоятельно в письменной форме. Образцы и шаблоны для нее можно без труда найти в интернете. Шаблонный образец также приведен ниже на странице. По желанию можно воспользоваться платной помощью юриста или, что будет более выгодно, коммерческих служб, которые теперь работают при многих МФЦ.
Можно также обратиться к нотариусу и составить заверенный договор в нотариальной форме. В некоторых случаях это будет обязательно, например, если недвижимое имущество принадлежит не единственному собственнику или даритель - ограниченно недееспособный человек.
Также оформление сделки с участием нотариуса будет обязательным, если квартиру дарят несовершеннолетним.
Важно иметь в виду, что дарственную, заверенную нотариально, в любом случае будет намного труднее оспорить, что подтверждается судебной практикой. Всегда рекомендуется оформлять договор нотариально, если дарение осуществляется не между близкими родственниками.
Требования к дарителю
- Он должен обладать правом собственности на то, что дарит;
- должен быть дееспособным
- должен быть психически здоровым.
В тех случаях, когда квартиру дарят пожилые родственники, желательно заверение договора нотариусом, потому что такие сделки часто оспариваются другими родственниками. Если недвижимость дарится детям, участие нотариуса обязательно по закону.
Договор подписан, что дальше
Вместе с комплектом необходимых документов его надо передать государственному регистратору, в качестве которых в настоящее время выступают отделения МФЦ или самого Росреестра. При этом не обязательно обращаться в отделения, территориально привязанные к месту нахождения недвижимости.
При передаче документов должны присутствовать и подтвердить свое согласие все стороны сделки.
Если квартира дарится несовершеннолетнему, обязательно также присутствие его законного представителя.
Если сделка оформляется с участием нотариуса, то он сам передаст все документы в Росреестр. Это его обязанность.
Поскольку при участии нотариуса осуществляется электронная регистрация перехода права собственности, процедура займет значительно меньше времени, чем если передавать документы самостоятельно. То есть не 10 дней, а 2-3 дня.
Какие документы нужны?
- Подписанный договор дарения в трех экземплярах (по числу участвующих сторон плюс один экземпляр для архива Росреестра).
- Правоустанавливающие документы на недвижимость, которую дарят; или выписка из ЕГРН.
- Паспорта дарителя и одаряемого.
- Если одаряемый не достиг 14-летнего возраста потребуется его свидетельство о рождении; если он несовершеннолетний старше 14 лет - потребуется его паспорт.
- Согласие супруга дарителя, если таковой имеется.
- Квитанция об оплате госпошлины. В 2020 году госпошлина составляет 2000 руб.
- Если квартиру дарят ребенку, потребуется также:
-- Разрешение органов опеки
-- Паспорт лица, выступающего представителем несовершеннолетнего (родителя или опекуна) - Документ с информацией о стоимости квартиры, например, кадастровый паспорт с указанием инвентарной стоимости или независимая оценка страховой компании, - чтобы рассчитать величину налога на дарение.
Если сделка совершается между близкими родственниками, в том числе одаряемый является несовершеннолетним, несмотря на то, что налог платить не придется, предоставить документ будет необходимо. - Если квартира по каким-то причинам не поставлена на кадастровый учет, то могут потребоваться технические документы: техпаспорт, справка БТИ..
- К документам надо будет приложить заявление о проведении регистрации, которое подготовит сам специалист государственного регистратора.
Обременение на квартиру
На объект недвижимости могут быть наложены обременения - юридические условия, ограничивающие собственника в его действиях с этим объектом. Наличие обременений можно проверить на сайте Росреестра. На квартиру, которую дарят ребенку, какие-то обременения могут быть наложены содержащимися в договоре условиями. Самые распространенные из них - это достижение несовершеннолетним 20-летнего (25 и т.д.) возраста, или создание им семьи (заключение брака). Но если таких условий нет, то все равно квартира будет обремененной, собственник не сможет ей распоряжаться до достижения им совершеннолетия, то есть 18-летнего возраста.
Близкие родственники - кто они?
По закону (Семейный кодекс РФ, ст. 14) "близкими" считаются родственники по прямой восходящей и нисходящей линии:
- Муж и жена
- Отец и мать
- Дети (том числе усыновленные)
- Братья и сестры (том числе сводные, у которых только один общий родитель)
- Внуки, внучки
- Бабушки, дедушки
Подаренное - беречь (а то отнимут)
Бабушек и дедушек надо любить и уважать. Уже потому, что подаренную квартиру могут забрать через суд: если одаряемый нанесет дарителю или его родственникам какие-то телесные повреждения или, хуже того, попытается убить.
Другие причины возможного расторжения договора дарения:
-- Изменение жизненных обстоятельств дарителя. Например, если ему понадобились деньги на лечение серьезного заболевания.
-- Новый владелец недвижимости проявляет к ней неудовлетворительное отношение, выливающееся в поломки и аварии, и, возможно, проявляющееся в долговременной неуплате счетов за коммунальные услуги.
Структура договора дарения
Согласно положениям главы 28 Гражданского кодекса РФ договор дарения квартиры должен иметь следующую структуру:
- Преамбула:
–- Место и время заключения соглашения (дата указывается буквами).
-- Название договора.
-- Данные дарителя, одаряемого и законного представителя несовершеннолетнего одаряемого: паспорт, ФИО, место рождения, мест прописки, место проживания, контактные телефоны. - Основная часть:
-– Данные об объекте дарения: его местонахождение, технические данные (этажность, структура, площадь, количество комнат и т.д.).
-- Правоустанавливающие документы на владение квартирой.
-- Подтверждение отсутствия обременений по объекту недвижимости.
-- Указание на стоимость квартиры.
-- Указание количества долей, передаваемых в дар. - Заключение:
-- Указание даты вступления договора в силу (по умолчанию им считается момент подписания договора). -- Количество копий договора и их местонахождение.
-- Подписи сторон.
