Ипотечные облигации -
ценные бумаги повышенной надежности

Ипотечные ценные бумаги

Ипотечными называют ценные бумаги, обеспеченные пулом кредитов на недвижимость, выданных ипотечным банком. Чаще всего ипотечные банки и являются эмитентами таких ценных бумаг, в том числе облигаций.

Возможны и более сложные схемы выпуска, когда кредитор, выдавшей ипотечный кредит, продает ипотеку или передает права на нее и, соответственно, выпуск облигаций какому-то третьему участнику сделки на вторичном рынке. В зарубежной практике такими участниками нередко являются предприятия с государственным участием.

Главное достоинство - надежность

Ипотечные облигации обеспечиваются закладными на недвижимое имущество, которое приобреталось покупателями ипотеки. Поэтому в случае дефолта банка-эмитента потери держателей ипотечных облигаций будут компенсированы за счет продажи базового имущества - объектов недвижимости.

В этом важное преимущество облигаций с ипотечным покрытием перед обычными корпоративными, держатели которых практически не имеют возможностей возмещения убытков, в случае если предприятие-эмитент становится неплатежеспособным.

Таким образом, ипотечные облигации предлагают инвестору большую защиту, поскольку основной капитал обеспечен ценным активом, который теоретически может быть продан для покрытия долга.

К другим их достоинствам относят долгосрочность, прозрачность и доступность.    

Главный недостаток - невысокая доходность

Однако с главным плюсом связан существенный минус: доходность таких облигаций, как правило, ниже, чем доходность корпоративных, - это следствие секьюритизации ипотечных кредитов, как раз и делающей такие облигации более безопасными. Из-за этой присущей им безопасности в среднем ипотечные облигации имеет тенденцию давать более низкую норму прибыли, чем традиционные корпоративные.

К недостаткам также относят их низкую ликвидность.

Выгода для ипотечной компании

Эмиссия облигаций позволяет ипотечному банку привлечь средства для выдачи новых и рефинансирования вложений в ранее выданные кредитов. Процентная часть ежемесячных платежей заемщиков идет на выплату дохода по ипотечным облигациям.

Опасность, которая иногда воплощается

Пока большинство заемщиков в ипотечном пуле в сроки осуществляют свои платежи, такие облигации являются безопасным и надежным источником дохода. Если заемщик перестает платить по ипотечному кредиту, убытки автоматически ложатся на ипотечные компании. Если таких неплательщиков становится очень много, то ипотечным компаниям угрожает дефолт. А их дефолт в свою очередь может привести к дефолту других предприятий и в результате к масштабному финансовому кризису.

Именно это и произошло 10 лет назад в США. С тех мировые финансовые потери, вызванные кризисом, достигли нескольких триллионов долларов. И большинство экспертов считает, что все это случилось из-за неосторожных, недальновидных действий эмитировавших ценные ипотечные бумаги компаний.