Квартиру могут забрать за долги. Как проверить. Как снять.
Что год 2022 нам готовит
В канун наступающего 2022 года эксперты рассказали интернет изданию РИА Недвижимость о том, меняется ли ситуация с изъятием квартир у их владельцев за долги.
Выяснилось, что в этом году уже имел место прецедент, когда единственное жилье физлица-банкрота продали на торгах. Этот гражданин владел двухуровневой пятикомнатной квартирой, а в результате вынужден был переселиться в ставшую его новой собственностью «однушку».
Порядок изъятия квартиры сейчас такой, и, видимо, в 2022 году он сохранится:
Арест может быть наложен на квартиру даже при незначительной сумме долга у собственника. Однако арест предполагает лишь запрет на регистрационные действия с недвижимостью. Такие меры как продажа квартиры на торгах, выселение жильцов в данном случае не применяются.
Величина долга, уже предусматривающая возможность ареста, - это всего 3000 руб.
Правда, на квартиру арест накладывается только при условии, что отсутствуют иные способы погашения задолженности: банковские вклады, автомобиль, другое движимое имущество.
Если же размер долга большой, соизмеримый с рыночной стоимостью самой квартиры, то тогда встанет вопрос о проведении торгов.
Существенно, что в ч. 4 ст. 80 229-ФЗ указано: вид, объем и срок ограничения права пользования имущественной массой определяются приставом в каждом случае с учетом свойств имущества, его значимости для собственника или владельца, характера использования, о чем пристав делает отметку в постановлении или акте о наложении ареста на вещи должника (описи имущества).
Поэтому представляется, что вопрос о сроках, в течение которого должен быть погашен незначительный долг в случае ареста квартиры, не имеет пока однозначного ответа. Что случится, если жилье единственное, задолженность небольшая, но она не погашается должником?
Видимо, ясность появится уже в 2022 году благодаря новым судебным прецедентам.
Арест квартиры грозит теперь любому собственнику-должнику. Даже если жилье единственное
Что изменилось в 2021 году
26 апреля 2021 года Конституционным Судом РФ было принято постановление № 15-П ("... в связи с жалобой гражданина И.И.Ревкова"). КС рассматривал вопрос о правомерности изъятия за долги единственного жилья у должника и его семьи.
Судьи напомнили, что еще в 2012 году постановили изменить закон для баланса интересов должников и кредиторов, а то, что это до сих пор не сделано, назвали «недопустимым законодательным бездействием». И сами установили критерии, по которым исполнительский иммунитет должника можно снять даже без изменений в ГПК РФ.
Что это означает на практике. Эксперты считают, что арест квартиры может грозить теперь всем, даже собственникам единственного жилья. Хотя это еще не изменения в законе, но суды уже будут их использовать при вынесении решений.
Судебные приставы уже давно наделены полномочиями на арест единственного жилья за долги. Ранее такое решение могло применяться в качестве меры обременения - запрета на распоряжение имуществом в ущерб интересам взыскателя. Однако новое постановление дает механизм реализации обращения взыскания, - то есть, должник теперь реально может потерять свою жилплощадь.
Арест недвижимости предполагает наложение ограничений для собственника на право распоряжения квартирой. Такую квартиру нельзя продать или подарить, заложить или зарегистрировать в ней новых жильцов.
Обращение взыскания на жилье фактически лишает должника этой собственности, так как имущество изымается в принудительном порядке и впоследствии будет реализована на торгах.
Ранее единственное жилье было защищено исполнительским иммунитетом — на него было запрещено обращать взыскание в счет погашения долгов. (Исполнительский иммунитет не распространялся на жилую недвижимость, находящуюся в залоге по договору ипотеки).
Теперь же он потерял абсолютный и принял условный характер, то есть, при определенных условиях, согласно постановлению КС его могут не применять.
При каких же условиях единственное жилье у должника могут забрать?
- Если такое решение не лишит должника и его семью пригодного жилья, которое взамен может предоставить кредитор.
Такое жилье обязано удовлетворять ряду условий:
-- По площади соответствует нормативам социального найма.
-- Находится в том же поселении (если должник не согласится на переезд в другой населенный пункт). - Суммарный размер долга превышает рыночную стоимость объекта недвижимости.
- Если имели место злоупотребления - при покупке этой недвижимости отчуждалось другое имущество, которое могло пойти на погашение долга.
В свою очередь, должник может попытаться защитить свое жилье, предоставив суду контраргументы для сохранения исполнительского иммунитета:
- Стоимость квартиры или дома ненамного выше сходных по параметрам и находящихся той же части населенного пункта. То есть, речь ни в коем случае не идет о "роскошном" жилье.
- Сам должник уже продолжительное время зарегистрирован и проживает в данном жилом помещении, а другой жилой недвижимости у него все это время не было.
- Нормы жилой площади для социального найма на одного человека существенно не превышены.
- Квартира подбиралась исходя из инфраструктуры района (здесь расположены школы или детские сады, которые посещают дети должника, подобные аргументы...
В чью пользу в итоге решится спор между кредитором и должником, останется неопределенным до того момента, как суд вынесет свой вердикт. Четко прописанных однозначных норм здесь пока нет, и очень многое будет зависеть от подхода судьи к конкретной ситуации. К тому же не исключены судебные ошибки. Из этого следует простой вывод, что арест квартиры грозит любому собственнику-должнику.
Как накладываются и снимаются ограничения (записи об аресте)
При покупке квартиры, так же как и другой недвижимости: земельного участка или дома, важно убедиться в отсутствии ареста или обременения. Переход права собственности фиксируется путем внесения записи в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Но регистраторы внесут ее, только в том случае, если в отношении приобретаемой недвижимости нет зарегистрированной записи об ограничении в виде ареста или запрещения.
Согласно действующему законодательству Российской Федерации, арест может быть наложен судами общей юрисдикции, арбитражными судами, судебными приставами-исполнителями, а также налоговыми органами.
Решение о наложении ареста на недвижимое имущество является основанием для государственной регистрации ограничения права, которая проводится без заявления правообладателя.
Арест, наложенный на квартиру, являться основанием для приостановления государственной регистрации сделки с данной квартирой до снятия ограничения в установленном законом порядке. Государственная регистрация ареста недвижимого имущества проводится без уплаты государственной пошлины.
На основании обращений граждан, заявлений заинтересованных лиц, государственная регистрация ограничения (обременения) не проводится.
Судебные приставы, действуя по решению суда, выносят постановление об аресте имущества должника, которое направляется в Росреестр для внесения соответствующей записи в ЕГРН. В течение трех рабочих дней с момента получения постановления от приставов специалисты Росреестра вносят запись об аресте и высылают должнику уведомление об этом.
При наличии записи об аресте/запрете в ЕГРН никаких сделок с имуществом специалисты регистрирующего ведомства не зарегистрируют.
Если должник имеет долю в праве собственности, арест накладывается именно на его долю. Остальные собственники распоряжаться своими долями могут.
Запрет действует до тех пор, пока должник не погасит задолженность. После погашения долга судебные приставы выносят постановление о снятии ареста с недвижимости и так же направляют его в Росреестр, специалисты которого так же в течение трех дней вносят запись в ЕГРН о снятии ареста/запрещения.
Основанием для погашения в ЕГРН записи об аресте (запрете) объекта недвижимости является судебный акт, иной процессуальный документ, изданный государственным органом (должностным лицом), наделенным полномочиями по наложению и (или) отмене таких ограничений прав.
Как получить сведения о возможном аресте квартиры
Сделать это довольно просто. Любой гражданин может заказать выписку из ЕГРН об объекте недвижимости. В частности, в ней будет содержаться раздел «Права и ограничения». Если квартира не находится под арестом и не имеет других ограничений, эта строка будет пустой. В противном случае в ней можно будет увидеть информацию об ограничении.
Есть несколько вариантов получения выписки из ЕГРН:
- В МФЦ
- В офисах Росреестра и Кадастровой палаты
- В электронном виде (онлайн по интернету)
- Почтовым отправлением
- По процедуре выездного обслуживания
Срок подготовки документа составит не более трех дней.
Эта услуга платная, стоимость будет зависеть от формы запроса. Для физических лиц цены начинаются от 300 руб.
Формирование заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав в форме электронных документов доступно посредством сервиса «Личный кабинет правообладателя» официального сайта Росреестра. Авторизация в «Личном кабинете правообладателя» осуществляется с использованием учетной записи единого портала государственных услуг Российской Федерации для пользователей, обладающих подтвержденной учетной записью.
Информацию о возможном аресте квартиры можно получить и бесплатно на том же официальном сайте Росреестра в разделе «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online» (без получения выписки из ЕГРН об объекте недвижимости). Но следует иметь в ввиду встречающиеся иногда в сети интернет утверждения (скорее всего не соответствующие действительности), что полученные таким способом сведения могут быть неактуальными, то есть просроченными и не соответствующими действительности на данный момент времени.
Услуги по выезду к заявителям - ветеранам Великой Отечественной войны, инвалидам Великой Отечественной войны, инвалидам I и II групп предоставляется бесплатно.
Подробнее узнать о тарифах, а также получить другую консультацию по вопросам, связанным с получением этих услуг, можно следующим образом:
- По единому номеру центра телефонного обслуживания Росреестра: 8 (800) 100-34-34
- В филиале Росреестра в вашем субъекте Российской Федерации
- По почте, написав письмо с вопросом на юридический адрес Росреестра
- По электронной почте
- В офисах приема-выдачи документов.
Осторожность при покупке квартиры...
Аресты на жилую недвижимость отнюдь не редкие случаи в нашей стране, и их число год от года растет. Только в Республике Татарстан за 2020 год зарегистрировано более 111 тысяч арестов (или запретов) и их прекращений. По сравнению с тем, что было годом ранее - этот показатель вырос на 40 процентов. Официальные данные по Москве как за 2021, так и за прошлый год пока не публиковались, но вряд ли здесь иная тенденция. Жилую недвижимость арестовывают у алиментщиков, должников по кредитам и штрафам ГИБДД. А жертвами этой меры порой оказываются не только собственники, но и добросовестные покупатели квартир на вторичном рынке.
Некоторые недобросовестные продавцы пытаются умышленно скрыть информацию об ограничениях, а в отдельных случаях продавец может о них и не знать. Арест на имущество означает невозможность собственнику им распорядиться (продать, подарить, сдать в аренду, обменять). Но в большинстве случаев не лишает права проживания.
Поэтому при сделках с недвижимостью информацию об ограничениях необходимо проверить в обязательном порядке.